В настоящее время остаются насущными вопросы совместного владения и управления имуществом на праве общей собственности. В последние годы проблемы общей собственности стали актуальными в связи с массовым долевым строительством, переходом неделимых объектов недвижимости к нескольким наследникам по закону, разделу общего имущества супругов.

Особый интерес вызывают вопросы правового регулирования пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, реализации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, прекращения права для кого-либо из сособственников вследствие выдела его доли и другие.

В одном из своих определений Конституционный Суд Российской Федерации указал, что «разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе. Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств. При этом, применяя общее правовое предписание к обстоятельствам дела, судья принимает решение в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения. Разрешение же вопроса о том, является ли обоснованным тот или иной порядок пользования квартирой, требует установления и исследования фактических обстоятельств дела» (Определение Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 №831-0-0).

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. При определении порядка пользования жилой площадью суд учитывает нуждаемость каждого из собственников в пользовании данной квартирой, реальную возможность совместного использования комнат, размер квартиры и площадь каждой комнаты, наличие доверительных отношений между жильцами.

Правомочие распоряжения долей в общей долевой собственности стоит несколько особняком по способу его реализации. Это обусловлено, прежде всего, возможностью реализации своей доли участником относительно независимо от согласия остальных сособственников. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ каждый из сособственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог либо распорядиться иным образом. Остальные сособственники обязаны не препятствовать этому участнику в осуществлении его права.

Особенностью режима общей долевой собственности является то, что каждому из сособственников, лишенному исключительного права владения и пользования своей долей, поскольку данное право должно быть увязано с правами других участников, все же предоставлено исключительное право ею распоряжаться. Однако право распоряжения также определенным образом ограничено. В ст. 250 Гражданского кодекса РФ установлено, что при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки.

Необходимо знать, что Гражданский кодекс в указанной статье обязывает продавца доли известить в письменной форме других совладельцев о намерении продать долю с указанием цены и условий продажи. Реализация права покупки другими сособственниками недвижимого имущества возможна в течение одного месяца после поступления другим участникам письменного предложения о покупке. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течении трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Распространенным способом прекращения правоотношения общей собственности является раздел или выдел доли одного из участников. Участники общей долевой собственности вправе сами своим соглашением определить способ и условия выдела. При недостижении соглашения между всеми сособственниками по поводу способа выдела выдел доли в имуществе, являющемся долевой собственностью, может произойти в судебном порядке.

Суд принимает решение о присуждении компенсации за долю для выделяющегося участника только после того, как установит, что доля участника в общем имуществе незначительна, не может быть реально выделена и вследствие этого данный участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Суд, по сути, устанавливает обстоятельства, свидетельствующие о внутреннем согласии на выход участника из правоотношения долевой собственности, констатирует самоустранение участника от пользования общим имуществом, а значит, и от его содержания и сохранения. Ни остальные участники, ни суд не вправе заставить участника общей долевой собственности, утратившего интерес в общем имуществе, находиться в составе его участников. В такой ситуации его согласия на выплату компенсации за его долю в общем имуществе не требуется.

Право на выдел доли предоставляется любому сособственнику и может быть реализовано каждым из сособственников, в том числе, и в случае наличия двух сособственников, доли которых равны. Закон не препятствует и сособственнику, обладающему большей по размеру долей, чем другой сособственник (либо чем обладают в совокупности другие сособственники) обратиться к своему сособственнику (сособственникам) с требованием о выделе его доли и при недостижении соглашения обратиться в суд. Если будет установлено, что его доля не может быть выделена, такой выделяющийся сособственник будет иметь право на выплату ему стоимости его доли другим участником (другими участниками) долевой собственности.

Напоследок необходимо отметить, что вопросы владения и распоряжения имуществом на праве общей собственности ввиду неоднозначности и сложности природы данного института лучше всего урегулировать до суда, и даже до возникновения конфликта. Когда только происходит образование общего имущества участникам стоит во избежание больших проблем в будущем урегулировать все спорные вопросы в письменном соглашении.

Регистрация ООО
от 3 000 руб.
Взыскание долга
от 10%
Представительство в суде
от 15 000 руб.
Консультация
от 3 000 руб.

Взаимодействуем

Далее
Юридическое бюро Алар
г. Москва , ул. Кузнецкий мост, д.6/3 стр.3
Телефон: +7 (495) 201-03-77
Мы работаем ежедневно с 10:00 до 19:00
Счетчик посещаемости и статистика сайта